Möchte man eine Immobilie kaufen oder verkaufen, ist es wichtig, deren Wert zu kennen. Für die Wertermittlung stehen insgesamt drei verschiedene Verfahren zur Auswahl, die in unterschiedlichen Fällen zum Einsatz kommen.
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Eine realistische Preisermittlung steigert die Verkaufschancen
Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass eine realistische Preisermittlung gerade für Immobilienverkäufer von enormer Bedeutung ist. Bevor man seine Immobilie bei einem Immobilienportal wie 1a-immobilienmarkt.de zum Verkauf anbietet, steht daher immer eine exakte Wertermittlung an. Nur so kann man seinen Kaufinteressenten den Marktwert nennen. Der Preis darf nicht überschätzt sein, denn dadurch könnten sich potenzielle Interessenten abgeschreckt fühlen. Ist der Preis hingegen unterschätzt, verkauft man das Objekt womöglich vorschnell und unter seinem Wert. Im Allgemeinen ist es empfehlenswert, die Immobilie von einem Profi bewerten zu lassen – gerade, wenn man sein Objekt verkaufen möchte. Experten wissen am besten, in welcher Form beispielsweise hochwertige Materialien den Immobilienwert steigern und worauf man bei der Ermittlung des Verkehrswertes achten sollte. Wer den Wert seiner Immobilie dennoch selbst bestimmen möchte, sollte dafür eines der folgenden drei Verfahren nutzen.
- Vergleichswertverfahren
Das gängigste Verfahren, um Immobilien zu bewerten, ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird der Verkehrswert von Grundstücken oder Immobilien für einen Vergleich herangezogen. Die in der Vergangenheit bereits erzielten Verkaufspreise werden dabei für die Berechnung verwendet. Dieses Verfahren ist in Deutschland am häufigsten und wird gerne von Maklern und Gutachtern genutzt. Sie orientieren sich an den Objekten, die in der Region vorhanden sind oder greifen auf die Informationen des örtlichen Gutachterausschusses zurück. Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode, die sich gut nachvollziehen lässt. Zudem hat es eine hohe Zuverlässigkeit.
- Sachwertverfahren
Für Objekte, die öffentlich oder industriell genutzt werden, ist oftmals das Sachwertverfahren üblich. Hierbei werden zwar ebenfalls Marktfaktoren für die Berechnung verwendet, allerdings ist es der Substanzwert, der bei der Ermittlung im Zentrum steht. Der Substanzwert einer Immobilie wird von den folgenden Faktoren beeinflusst:
- Bodenrichtwert
- Altersbedingter Wertverlust
- Herstellungskosten
Dieses Verfahren ist jedoch besonders komplex und wird daher in der Regel nur von Experten angewandt.
- Ertragswertverfahren
Auch das Ertragswertverfahren kommt in Deutschland mitunter für die Immobilienbewertung zum Einsatz. Es konzentriert sich vor allem auf die Rendite, weshalb es insbesondere für Gewerbeobjekte und für vermietete Wohnungen eine Rolle spielt. Der neue Eigentümer will aus der Vermietung nämlich einen bestmöglichen Gewinn erzielen, weshalb der höchste Immobilienwert nicht so wichtig ist, sondern eher der höchste Ertragswert. Der Sachwert eines Objekts spielt daher nur indirekt eine Rolle. Für die Nutzungsdauer ist es wichtig, die Qualität der Bausubstanz zu kennen. Das Grundstück wird getrennt von der Immobilie bewertet, weil es im Vergleich zum eigentlichen Gebäude nicht an Wert verliert. Da die Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren die Objekte nur als ertragreiche Kapitalanlagen betrachtet, sind auch andere Faktoren wichtig als bei den anderen Verfahren:
- Wert des Grundstücks
- Liegenschaftszins auf den Grundstückwert
- Mieteinnahmen
- Bewirtschaftungskosten
- Baulicher Zustand
- Restnutzungsdauer
Experten haben mit dem Ertragswertverfahren eine praxisorientierte Möglichkeit zur Verfügung, um anhand realer Mieteinnahmen den Wert einer Immobilie zu bestimmen.
